Недвижимость в будве будет сдаваться “по закону” | черногория

Как купить недвижимость в Черногории: все по закону

Недвижимость в Будве будет сдаваться “по закону” | ЧерногорияИностранцы могут свободно покупать недвижимость в Черногории и оформлять ее как на физическое, так и на юридическое лицо.Законом об имущественно-правовых отношениях определяется лишь небольшая категория земель и объектов, которые нельзя купить.

Так, иностранцы не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

Для покупки объекта недвижимости нужен только загранпаспорт. Также есть возможность приобрести объект и удаленно, для этого нужно в России оформить доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы, а в Черногории перевести ее у судебного переводчика на черногорский язык.

Выбор недвижимости

Залогом хорошей покупки недвижимости является получение наиболее полной информации об объекте и его окружении, а также проверка документов. Идеально увидеть объект своими глазами, еще лучше – не в сезон, чтобы оценить все его возможные недостатки, связанные с климатом. Также важно понять, насколько вас устраивает инфраструктура и сама местность.

Второй важный вопрос – это документы. В зависимости от типа недвижимости: вторичная, новая, строящаяся или земельный участок, нужно проверять наличие необходимых документов, которые должны быть у добросовестного продавца.

Проверку можно осуществлять самим (тут потребуется время и присутствие в стране), а можно поручить ее специализированной фирме. Зачастую проверкой занимаются агентства недвижимости, которые ее продают.

Заключение договора купли-продажи и порядок оплаты

После того, как объект выбран, документы проверены и есть договоренность о цене, обычно заключают предварительный договор (predugovor). В этом документе прописываются обязанности покупателя, выбранный объект недвижимости, ее стоимость, условия и сроки оплаты (это может быть оплата в рассрочку, одним платежом и т.д.).

Чаще всего вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Важно понимать, что если покупатель откажется от сделки, то эта сумма не возвращается. Продавец выдает расписку о получении задатка, которую может заверить нотариус. После этого заключается договор купли-продажи в присутствии нотариуса и судебного переводчика.

У покупателя должен быть в наличии загранпаспорт, продавец обязан предоставить лист непокретности – паспорт объекта недвижимости. Нотариус является гарантом юридической чистоты сделки и обязан уведомлять покупателя о любых рисках и обременениях, связанных с приобретаемым объектом недвижимости.

Заключенный договор переводится на русский язык и является основанием для перевода денег из России в Черногорию.

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Перед заключением договора покупатель может, имея на руках российский паспорт, открыть счет в черногорском банке или переводить деньги на счет продавца непосредственно из России.

Договор важен для перевода денег из России, так как суммы выше 15 тысяч евро нельзя переводить без оснований в иностранные банки.

После оформления договора документы должны быть переданы в кадастр именно той општины (муниципалитета), на территории которой находится объект.

<\p>

После получения продавцом денег он подписывает подтверждение отсутствия претензий к покупателю. Это фиксируется нотариально и нотариус выдает сторонам копии договора.

Фактически покупатель становится собственником после перечисления оплаты, юридически  – после внесения изменений в кадастр и получения нового листа непокретности, уже на свое имя.

Регистрация нового собственника в кадастре

После перечисления оплаты и получения покупателем договора он отдает документы для перерегистрации в государственный кадастр. Ждать решения нужно порядка 60 дней: 45 дней на решение и формальный срок в 7 дней на обжалование, оформление листа непокретности.

После этого информация заносится в реестр владельцев собственности, покупатель получает лист непокретности. Продавец и покупатель либо доверенное лицо должны поставить свои подписи в кадастре и подтвердить получение решения о перерегистрации прав собственности.

Налоги и расходы на сопровождение сделки

Размер единовременного налога на оборот недвижимости (передачу права  собственности) составляет 3% от кадастровой стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию. Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения.

Юристы советуют платить этот налог только после регистрации в государственном кадастре и получения нового листа непокретности.  Нередки случаи, когда квитанция не приходит, тогда нужно самому идти с документами в налоговую инспекцию и запрашивать у них квитанцию.

Стоимость услуг нотариуса, занимающегося подготовкой и регистрацией договора купли-продажи, составляет от 250 до 1000 евро за сделку, в зависимости от стоимости недвижимости. Также отдельно оплачиваются услуги судебного переводчика: в среднем 20 евро за лист формата A4. Услуги риэлтора оцениваются в 3–5% от суммы сделки.

Каждый год собственник объекта платит налог на недвижимость, который рассчитывается согласно площади и месторасположению объекта недвижимости. Подробности также уточняются в налоговой инспекции.

Источник: http://openmonte.com/community_item/zakon/2350.html

Туристическая регистрация в Черногории и туристический налог

В прошлом посте я рассказал про оформление туристической визы в Черногорию, и кратко затронул вопрос туристической регистрации и уплаты туристического налога. Сегодня, подробно поговорим про туристическую регистрацию и уплату туристической таксы, а так же разберемся кому из россиян не обязательно платить этот сбор.

Если вы едете в Черногорию по туристической путевке, то уплата туристической таксы и вашей регистрацией занимается туроператор.

Вот уже на протяжении нескольких лет, в Черногории существует процедура по сбору туристического налога и регистрации прибывших на отдых туристов.

С течением времени, процедура видоизменяется, в начале всё было совсем просто — вся процедура уплаты налога и регистрации туриста была на бумаге, а туристам выдавали так называемый «Белый картон».

Сегодня, черногорцы переходят на «цифру», и регистрация туристов происходит с помощью компьютера, но всё сделано не очень прозрачно и немного муторно для туриста.

В чем суть туристического налога и регистрации туриста

Задач у туристической регистрации две:

  • собрать с туристов деньги в казну Черногории — это касается туристического сбора, с этим всё понятно;
  • попытаться отследить передвижение туристов по стране — это касается туристической регистрации, тут намного больше вопросов, чем ответов.

Стоит отметить, что уплата туристического налога и туристическая регистрация, это не одно и тоже. Если туристический налог некоторым туристам можно законно не платить (дети, владельцы недвижимости, инвалиды и т.д.), то встать на учет в туристической организации обязан каждый приезжий иностранец.

У туристов возникает много вопросов когда они пытаются разобраться во всей этой черногорской бюрократии, так что постараюсь простым языком рассказать все нюансы этого черногорского закона.

Закон о туристической таксе (zakon o boravisnoj taksi)

Черногорский закон о туристической таксе (zakon o boravisnoj taksi) говорит, что любой иностранец прибывший в Черногорию обязан пройти процедуру регистрации. В законе указан срок 24 часа, именно в этот срок турист должен зарегистрироваться по месту своего пребывания. Выдержки из этого черногорского закона можно видеть на фотографии к посту.

В законе четко указано, что турист обязан зарегистрироваться на весь период нахождения в Черногории и оплатить налог, за каждый день своего пребывания в конкретном городе (курорте) Черногории. Тут есть несколько вопросов: как быть если я буду жить в разных городах, что делать если иногда я буду выезжать за пределы Черногории? Про эти особенности, читайте далее.

Кто не должен платить туристический налог

Туристический сбор (boravisna taksa — боравишна такса) на большинстве курортов (Будва, Котор, Тиват и т.д.), равняется 1 Евро за сутки пребывания, но каждый муниципалитет вправе назначать свою таксу (иногда чуть ниже 1 Евро в сутки).

Дети до 12 лет и инвалиды не платят туристический налог, дети от 12 до 18 лет оплачивают лишь 50% от туристического сбора.

Для туристов, которые приехали в Черногорию по визе (на срок больше 90 дней), так же не платят таксу. Иностранные владельцы черногорской недвижимости тоже не платят за себя и за родственников.

Иногда, есть символическая оплата за сам факт регистрации, как правило, это не больше 1 Евро за бланк.

Но все без исключения и вне зависимости от уплаты или неуплаты туристического налога, обязаны пройти процедуру туристической регистрации. Все туристы прибывшие в Черногорию должны быть зарегистрированы по месту своего пребывания!

Кто и где в Черногории проверяет регистрацию туристов

С проверкой туристической регистрации и вовсе цирк, раньше учет приезжающих и их регистрация велась «бумажным способом» с выдачей «Белого картона».

По этой причине, многие туристы особо не стремились регистрироваться, а черногорцы особо не проверяли зарегистрирован турист или нет.

Теперь есть общая база данных (как заявляют черногорские власти), в этой базе присутствуют все законопослушные туристы.

Проверкой наличия регистрации по месту пребывания могут заниматься пограничники во время вылета туриста из Черногории, а в последнее время этими проверками имеют право заниматься и полицейские на улице, ведь единая база это позволяет.

Вспомните московских полицейских проверяющих таджиков на улице, тут что-то похожее, но на месте таджиков и узбеков, мы с вами. Так сказать, почувствуй себя таджиком.

🙂 Однако следует отметить, нужно уж слишком сильно напакостить, что бы рядовой полицейский тобой заинтересовался. У меня была уличная проверка документов, но по базе не пробивали.

Советую всегда иметь с собой паспорт, или копию паспорта.

Какая ответственность за отсутствие туристической регистрации

Законом установлен штраф за отсутствие регистрации, штраф равен 200 Евро. Я не встречал случаи с депортацией туристов из-за отсутствия у них регистрации, но в интернете есть описания подобных исходов. Кроме штрафа в 200 Евро, вам предстоит та ещё нервотрепка и объяснение причин, и всё это в аэропорту, перед посадкой в самолет.

В этой части поста расскажу про процедуру оплаты туристического налога и про регистрацию туриста в туристической организации Черногории. Процедура очень простая и занимает 30 минут вашего отпускного времени, это при условии что дочитаете этот пост до конца.

Первые действия туриста, приехавшего в Черногорию

Вот что вам предстоит сделать:

  1. Уточнить данные о собственнике апартаментов и узнать точный адрес вашего проживания в Черногориии;
  2. Оплатить туристический налог на почте (иногда это можно сделать прямо в офисе туристической организации);
  3. Зарегистрироваться в туристической организации.

В зависимости от выбора жилья и договоренностей с его владельцем, вам следует либо самостоятельно зарегистрироваться в туристической организации, либо передать свой паспорт владельцу жилья и надеятся что он вас зарегистрирует. Сделать это следует в течении первых суток пребывании в Черногории.

Я настоятельно рекомендую не надеяться на собственника жилья, а самостоятельно пройти этот простой бюрократический квест. Собственник может забыть, или намеренно не оплатит туристический налог, но вся ответственность за его ошибку, ляжет на ваши плечи.

Есть вы приехали в гости к друзьям, или вам сдают жилье нелегально (у владельца нет сертификата на сдачу жилья), то регистрацию лучше делать самостоятельно.

Итак, записываем данные вашего места жительства. Вам нужен точный адрес и фамилия собственника апартаментов, пусть черногорец сам это запишет, дабы не наделать ошибок.

Все необходимые данные для оплаты туристического сбора и регистрации у вас есть, берем заграничный паспорт, деньги (из расчета 1 Евро за сутки пребывания) и идем искать место оплаты.

Где можно оплатить туристический налог

Теоретически, оплата налога может быть прямо в туристическом офисе, но в жизни, всех туристов направляют совершить оплату на почту (или в банке — это реже).

Читайте также:  В черногории ожидается приток туристов в 2013 году | черногория

Я всё же рекомендую сначала заглянуть в офис туристической организации, и если там нет очереди, поинтересоваться про возможность уплаты налога у них. В таком случае на почту ходить не нужно. Читатели блога говорят, что в последнее время оплату налога стали охотно принимать прямо в тур будках.

Отделений почты в крупных курортных городах много, офисы узнаваемы, выглядят они очень ярко и даже модно. Внутри почтовых отделений все достаточно современно и цивильно, если есть очередь, то не более 5 минут. Привет Почте России.

Приходите в любое отделение почты и говорите оператору «Туристическая регистрация» (можно сказать на любой доступном вам языке, вас поймут) и протягиваете листок с адресом вашего проживания и фамилией хозяина апартаментов.

Кассир уточнит срок вашего пребывания в Черногории и выдаст розовый квиток с отметкой об уплате туристического налога, ранее он был белого цвета и назывался «Белый картон».

Розовый квиток является фактом вашей уплаты туристического сбора, но не является фактом вашей регистрации в стране. Розовую квитанцию нужно хранить всё время пребывания в стране, её могут потребовать во время выезда из Черногории.

Следующий шаг по легализации своего пребывания в Черногории — это регистрация в туристической организации.

Как зарегистрироваться в туристической организации

В каждом туристическом городе есть будка или офис государственной туристической организации, не путайте с туристическими фирмами по продаже путевок.

Все офисы туристической организации выглядят в одном дизайне, где-то это будка стилизованная под парусник (в некоторых городах будка имеет парус), где-то офис расположен на первом этаже здания и т.д.

Внутри офиса вас встретит приветливый (или не очень) сотрудник, которому следует предъявить ваш заграничный паспорт, розовую квитанцию об оплате туристического налога (с почты) и подождать пару минут. Ваши данные внесут в общую базу данных, а квитанцию (не теряйте квитанцию) и паспорт вернут.

В туристическом офисе можно взять карты города, информационные буклеты и получить устную консультацию. Как правило, сотрудники туристических офисов говорят на нескольких языках, так что можно говорить на русском.

Вот и весь процесс регистрации и оплаты тур. налога. Теперь можно спокойно отдыхать.

Мне на почту приходит много вопросов про особенности регистрации туристов в Черногории и про оплату туристического налога. Все самые популярные и полезные вопросы читателей блога, я поместил в этой часть поста. По мере появления новых вопросов, раздел будет обновляться и дополняться. Задавайте ваши вопросы в комментариях.

Я не платил туристический налог и не регистрировался, что мне грозит в Черногории?

Скорей всего на территории Черногории вам ничего не грозит. Полиция имеет право проверять у туристов регистрацию на улице. По личному опыту могу сказать, что это происходит крайне редко.

Вопросы об отсутствии туристической регистрации и неуплате туристического сбора, могут возникнуть при выезде из Черногории.

Тут достаточно странная ситуация, так как пограничник видит все данные о туристе и знает об уплате/не уплате налога, но поголовных штрафов нет. Штраф за это нарушение 200 Евро.

Есть непроверенная информация, что можно оплатить штраф в полицейском участке, в таком случае сумма штрафа будет всего 50 Евро.

Вероятно (это моё предположение), система электронной регистрации и учета туристов, находится в тестовом режиме и штрафовать или не штрафовать нарушителя, решает сам пограничник в зависимости от обстоятельств. Это всего лишь мои догадки, ведь все данные о туристе есть в общей базе данных и почему черногорцы ей не пользуются, для меня остается загадкой.

Нужна ли регистрация в Черногории для самостоятельного туриста?

Вне зависимости от способа и вида путешествия, каждый турист должен пройти процедуру регистрации и оплатить туристический сбор. В отличие от организованных туристов, за которых всё делает их турфирма, самостоятельный путешественник должен так же пройти регистрацию и оплатить налог.

Я забыл зарегистрироваться в первые 24 часа пребывания, что мне за это грозит в Черногории?

Ситуация с несвоевременной регистрацией туриста на территории Черногории, обстоит достаточно сложно и неоднозначно. Есть официальное разрешение о возможности продления срока для регистрации, если ваш приезд выпал на выходной день или на праздники. Во всех остальных случаях должна быть веская причина.

На небольшой срок просрочки, черногорцы смотрят «сквозь пальцы», часто это зависит от настроения сотрудника туристической организации. В Интернете можно прочитать про случаи, когда туристам выписывали штраф и отправляли к инспектору. Я не рекомендую без особой нужды тянуть с регистрацией, тем более если вы решили её делать.

В каком городе регистрироваться, если я буду жить в Будве, в Которе, в Бечичи и Герцег Нови?

В каком городе регистрироваться, если вы решили путешествовать по Черногории и жить в разных регионах — это самый сложный и спорный вопрос. Закон говорит про регистрацию по месту пребывания, это дает властям собрать статистику и понять направление тур потоков.

Но если всё сделать по закону и попытаться регистрироваться в разных городах, то как объяснить сотрудникам туристической организации про то что вы пришли к ним не через 24 часа после прилета, а спустя неделю, и что у вас есть на эту неделю регистрация.

Из-за непонимания могут возникнуть проблемы, ведь регистрируют и вносят ваши данные в общую базу сотрудники министерства туризма (Национальная туристическая организация Черногории), а штрафовать вас будут сотрудники МВД. И как вы понимаете, между собой эти ведомства сотрудничают не очень успешно.

Одним словом, если вы решили не сидеть в одном городе, а изъездить всю Черногорию, то совершите небольшой проступок и зарегистрируйтесь в одном месте на весь срок пребывания в стране, так к вам будет меньше вопросов.

Я зарегистрировался на весь срок пребывания, а потом поехал на экскурсию в Албанию, как быть с налогом?

Практика показала, что никаких проблем с выездом в соседние страны (Албания, Хорватия, Босния, Сербия, Италия и т.д.) и успешным возвращением в Черногорию — нет. Такими маршрутами ездят как самостоятельные туристы, так и туристы отдыхающие в Черногории по тур пакетам.

С точки зрения здравого смысла, вы уже оплатили туристический налог, вы после экскурсионной поездки в соседнюю страну возвращаетесь на место своей изначальной регистрации, так что всё нормы закона соблюдены.

Я живу в отеле, а не в апартаментах, мне тоже нужно зарегистрироваться?

Не важно где вы остановились, в отеле, в апартаментах, в квартире, да хоть в палатке, вы должны оплатить тур. сбор и зарегистрироваться в туристическом офисе. Хотя с палаткой тоже не ясно как быть, какой адрес указывать и какую фамилию владельца жилья.

Я имею шенгенскую визу, нужно ли мне платить туристический налог и проходить регистрацию?

Вне зависимости от наличия у вас в загран. паспорте шенгенской визы, вы обязаны пройти процедуру туристической регистрации, которая так же подразумевает уплату местного туристического налога.

Теперь расскажу про свой опыт получения заветного розового квиточка на почте (оплата туристического налога) и про весь процесс туристической регистрации в Будве.

Ранее я написал про поиск апартаментов в Будве. Если вы читали пост, то из него понятно, что я нашел жильё ближе к вечеру, практически под самое закрытия всех государственных офисов в Будве.

Благо мои апартаменты располагались в 5 минутах ходьбы от ларька туристической организации, я решил попытаться успеть завершить всю бюрократическую волокиту этим же днем. До закрытия офиса туристической организации, который расположен на Ядранском пути, оставалось чуть меньше часа, а еще нужно было зайти на почту и оплатить тур. сбор.

Прошу данные об апартаментах у хозяйки отеля и выхожу из дома. Иду в сторону Старого города, именно в том направлении находится главное почтовое отделение в Будве. Если вы в Будве впервые, то либо спросите у местных где искать почту (вам любой укажет дорогу), либо ориентиром может служить торговый комплекс TQ Plaza (почта расположена напротив торгового комплекса).

На почте была очередь, которая отняла у меня целых пять минут, драгоценного времени.

Никаких заявлений на почте заполнять не нужно, просто протягиваю бумажку с адресом и заграничный паспорт, а девушка оператор все данные вносит в компьютер.

Оплачиваю указанную сумму и у меня на руках розовый квиток оплаты туристического налога. Вся процедура отняла 10 минут, надо торопиться в туристическую будку, там может быть тоже очередь.

От главного почтового отделения, до туристического офиса на Ядранском пути, десять минут спокойным шагом. Прихожу в тур будку, а там никого (повезло). Протягиваю работнику туристической организации розовый квиток с паспортом. Через пару минут девушка возвращает мне документы и стандартно спрашивает «Могу я ещё как-то вам помочь?».

Из разговора с симпатичной сотрудницей туристической организации, узнаю несколько местных новостей (о каждодневном перекрытии дороги из Будвы в Цетинье, и про неблагоприятном прогнозе погоды). Беру несколько бесплатных карт Будвы, благодарю за информацию и ухожу.

В итоге, времени на все процедуры по оплате туристического сбора (отстоял маленькую очередь), регистрации (очереди не было), болтовне в офисах и с хозяйкой апартаментов, пеших походах по городу и т.д., было потрачено не более 30 минут. Как видите, все очень быстро и просто.

Хорошего вам отдыха в Черногории.

Источник: https://in-trips.ru/blog/turisticheskaya-registraciya-v-chernogorii-i-turisticheskiy-nalog.html

Порядок покупки недвижимости в Черногории

17.05.2013

По мнению Всемирного совета туризма и путешествий (WTTC), Черногорию в ближайшее время ожидают самые быстрые во всем мире темпы развития туризма, которые, по прогнозам, в процентном отношении составят 10,2%.

Развитие туризма в будущем будет дополнительно оказывать влияние на дальнейшее развитие рынка и рост спроса на недвижимость (аренду, продажу и т.п.).

Для иностранных инвесторов это является еще одной причиной приобретать недвижимость в Черногории, поскольку рост спроса приведет и к росту цен на недвижимость

В Черногории действует закон о привлечении иностранных инвесторов, поэтому российские граждане, а также юридические лица могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в этой стране.

Ограничение на владение землей нерезидентом распространяется и на случай, когда иностранец приобретает дом с участком земли. Земля, на которой стоит дом, не принадлежит иностранному покупателю, но ее можно взять в бессрочную аренду. При содействии риэлтора этот вопрос можно решить на этапе оформления собственности на недвижимость.

При покупке земли необходимо уточнить, прошел ли Генеральный урбанистический план  (ГУП), а также Детальный урбанистический план (ДУП) район, в котором находится покупаемый участок. Если участок находится в зоне принятого ГУПа, необходимо будет уплатить коммунальные налоги для получения разрешения на строительство.

Тарифы по коммунальным  налогам разнятся в зависимости от расположения участка, по зонам – горная, приморская, городская, фешенебельная.

Также, учитывая принятый не так давно закон о государственной собственности, следует знать, что иностранный инвестор не может приобрести участок земли в собственность, если тот попадает в зону сельскохозяйственных угодий, лесов, памятников архитектуры, в зону объектов культурного наследия особой важности; в зону, находящуюся в пределах 1 км от границы или на островах, в местах, стратегически важных для интересов и безопасности страны. В законе есть уточнение: иностранцы имеют право владеть сельскохозяйственным или лесные угодьями площадью до 5 000 кв. м только в том случае, если предметом договора купли-продажи, дарения или обмена является жилое строение, расположенное на этом участке земли.

Возможен вариант взятия земли  (без строения) в долгосрочную аренду с правом пролонгации, однако каждый такой случай рассматривается муниципалитетом отдельно.

Читайте также:  В черногорских кафе и ресторанах снова курят! | черногория

С чего начать 

Недвижимость в Черногории сейчас предлагает большое количество российских риэлторов, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины.

Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант. Уже на этой стадии подписывается предварительный договор и вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта.

Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Поскольку в Черногории можно приобрести недвижимость удаленно через доверенного представителя, то и для проведения самой процедуры покупки в саму страну ехать не обязательно. Как правило, риэлторы даже предлагают услугу регистрации по доверенности своих представителей, но стоимость сделки от этого может подорожать на 1-2%.

Но все-таки лучше лично посмотреть объект и его окрестности и съездить в Черногорию. Тем более что добраться туда совсем несложно.

Как подготовиться к покупке 

Как только объект выбран (как правило, еще в России), покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности, и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты.

В этот момент оплачивается резервационный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос в двойном размере.

Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ ЧЕРНОГОРИЯ

(покупка через агентство недвижимости).

1. Поиск объекта.

2. Выбор объекта недвижимости. Проверка агентством законоустанавливающих документов на выбранный объект.

3. Внесение аванса покупателем (обычно 10% от стоимости объекта) – составление договора купли-продажи (он может быть предварительным), в котором прописывается сумма аванса, уплачиваемого продавцу и срок, необходимый покупателю, для перечисления остальной суммы.

Обязательно указываются полные данные продавца (его идентификационный номер личной карты и дом. адрес, если продавец – физическое лицо, либо полное название компании-застройщика с лицензионным номером, юридическим адресом и ФИО генерального директора, представляющего компанию, с его номером личной карты).

Также в договоре оговариваются условия перечисления денег и порядок расчетов – на какой счет, в какой форме, обязанности продавца и покупателя.

4. Договор регистрируется в суде, где покупатель оплачивает различные государственные сборы (регистрационный, гербовый).

5. Судебный переводчик, имеющий лицензию, по желанию покупателя может письменно предоставить заверенный перевод договора на русский язык.

6. Далее покупатель начинает перечислять остальную сумму по оговоренным в договоре условиям на указанный счет. Продавец выдает подтверждения о выплате всей суммы купли-продажи покупателю.

Возможен вариант, когда покупатель НЕ возвращается в Черногорию к окончанию сделки, а просто перечисляет деньги на указанный счет (продавцу, либо агентству) до указанной в договоре даты, а завершение сделки происходит по его просьбе в его отсутствие  (по заранее оформленной доверенности, например, на представителя агентства). Агентство связывается с продавцом, который подтверждает перечисленную сумму (если деньги пересылались на его счет, а не на счет агентства) и передает представителю агентства все оплаченные коммунальные счета по объекту, а также подтверждение о выплате всей цены купли-продажи покупателю.

Далее представитель агентства, действующий по доверенности от покупателя, отправляется в Кадастр, где регистрирует право нового владельца объекта недвижимости (процедура называется «укнижба»). При таком варианте агентству необходимо иметь заверенную копию загранпаспорта покупателя, доверенность от него и заверенную копию (либо один из оригинальных экземпляров) Договора.

Следует учесть, что процедура переоформления собственности на нового владельца в Кадастре – получение листа непокретности (листа недвижимости, аналог Свидетельства о собственности) – довольно длительная.

7. Оценка недвижимости налоговыми органами – оплата налога за передачу прав собственности в размере 3% от установленной налоговиками стоимости купленного объекта.

 (основой налога на недвижимость является рыночная стоимость недвижимости в момент ее получения.

Под рыночной стоимостью подразумевается цена недвижимости, которая достигается или может быть достигнута на рынке в момент ее получения.)

Данный налог НЕ платится при покупке квартиры в новостройке (застройщик платит государству 17% НДС).

8. Переоформление на нового владельца счетов в коммунальных службах района.

Подписание договора и получение права собственности

В отличие от предварительного договора, подписание окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории – обеими сторонами или их представителями по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории.

Затем покупатель оплачивает налог за передачу права на собственность в размере 3% от оценочной стоимости сделки. Сумма оценки налоговой управой иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее.

После того, как налог уплачен, покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Сделка является законченной после оплаты продавцу всей суммы по договору. Срок оплаты обычно составляет от недели до месяца.

После окончательного расчета продавец подписывает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр.

По закону свидетельство о собственности («лист непокретности») должен быть готов в течение месяца, но иногда эта процедура может растянуться и на полгода, и даже на более длительное время.

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на приобретение собственности (налог на передачу прав собственности) составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости, определяемой Управлением налоговых сборов.  

Стоимость услуг юриста, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от 100 до 300 евро за сделку. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение в Кадастровую книгу составляет 0,01-0,25% от стоимости сделки, но не превышает 330 евро.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. Ежегодный налог на недвижимость, находящуюся в собственности – от 0,08% до 0,9% в зависимости от площади объекта, месторасположении, длительности использования  и пр.

Ипотека и кредитование в Черногории

Ипотечные кредиты в Черногории иностранцам не выдаются. Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Поэтому иностранец может получить кредит под застройку при регистрации юридического лица.

Фирма приобретает земельный участок, после чего разрабатывает и согласовывает проект строительства в соответствии с ДУПом (детальный урбанистический план). Далее составляется смета затрат по всем этапам строительства, и получается разрешение на строительство.

При выполнении этих требований можно получить ипотечный кредит, согласовав с банком график погашения процентов.

Если размер кредита не превышает 900 тысяч евро, то вопрос о его выдаче решается довольно быстро – в течение недели, заявки на кредиты размером более 900 тысяч евро требуют более длительного рассмотрения.

Процент по ипотеке обычно составляет 6-8% годовых. Ожидается, что с нынешнего года некоторые черногорские банки начнут выдачу кредитов иностранцам под 8-9% годовых под поручительство компании-застройщика на срок 5-10 лет.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Покупка строящегося жилья в Черногории

В Черногории очень распространена покупка строящегося жилья.

В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

Однако при покупке в строящемся жилье желательно найти зарекомендованного русскоговорящего адвоката, который проверит всю разрешительную документацию на строительство.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору. Основная обязанность застройщика – укладываться в поэтапные сроки строительства.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает Акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

Источник: http://inmonte.me/index/nedvizhimost_v_chernogorii/poleznye_sovety/poryadok_pokupki_nedvizhimosti_v_chernogorii/

Русскоязычная диаспора Черногории :: О легализации незаконных объектов недвижимости

“О легализации незаконных объектов недвижимости”

Статья Александра Хргиана, к.ю.н.

I.  Введение

Ни для кого не секрет, что любая предусмотренная законодателем амнистия имеет под собой очень серьезные причины и исторические корни.

Ситуация, когда государство признает – мы прощаем нарушения закона неограниченному кругу лиц в виду того, что понимаем – ответственность за создание социально-экономических условий, приведших к массовым нарушениям, должно разделить с людьми и само государство.

Решение этого сложного и давно назревшего вопроса в череде старых задач, среди которых был ранее и вопрос обновления законодательства об иностранцах, явно свидетельствует о том, что Черногория решила не только всерьез заняться развитием инфраструктуры страны с инвестиционной и инженерно- технической точек зрения, но и решить проблемы в области правового регулирования, от чего выигрывает, в первую очередь, само государство за счет увеличения поступлений в бюджет. Но это и очень позитивный сигнал инвесторам – государство хочет быть привлекательнее и понятнее для зарубежного капитала. На очереди главный вопрос – реформа судебной системы, но об этом в другой раз.

В данной статье я не ставлю перед собой задачи переписать своими словами порядок и процедуру легализации, которые предусмотрены новым законодательством, такие статьи уже написаны и представляют собой ту или иную форму краткого изложения или перевода на русский язык предусмотренных в законе норм о легализации, а хочу провести юридический анализ, остановиться на ключевых вопросах, объяснить, как устроен правовой механизм этой процедуры, что позволит каждому человеку понять историю вопроса, назревшую необходимость со стороны государства развязать образовавшийся клубок проблем в этой сфере, а также получить полезные практические советы, написанные простым и доступным каждому языком, что позволит всем участникам рынка принимать правильные решения и наиболее эффективно справиться с  поставленной задачей – успешно реализовать легализацию своих и/ или клиентских незаконных объектов недвижимости.

 II. История вопроса

Прежде чем заняться самостоятельно легализацией или оказанием услуг по содействию легализации объектов недвижимости необходимо понять, откуда возникли эти самые незаконные постройки в Черногории, и почему государство приняло решение заняться правовым урегулированием данного вопроса.

Ясно, что за 10 лет с момента получения суверенитета Черногории в стране построено большое количество незаконных строений, десятки тысяч, но корни этой проблемы, по моему мнению, уходят во времена СФРЮ.

Так получилось, что большая советская Югославия в силу целого ряда причин, как геополитических, так и связанных с социально-экономической формацией государства, прежде всего видела в Черногории удачно расположенную территорию на берегу Адриатики в центре Европы, исключительно для решения стратегических задач, включая военные, а также удовлетворение потребностей внутреннего туристического рынка страны, обеспечивая возможность крупным государственным предприятиям Сербии строить для сотрудников базы отдыха и санатории, а также населению балканского региона строить частные дома или иметь апартаменты в многоквартирном жилом секторе.

К сожалению, в стратегические задачи советской Югославии не входило превращение Черногории в международный курорт, открытый для туристов и инвесторов со всего мира. Это стало ключевой причиной той ситуации, что в 2006 году, на момент образования самостоятельного государства, Черногория представляла собой по большей части «зеленую» заповедную зону, фактически лишенную урбанизации.

Черногория десятилетиями была классической провинцией почти закрытого типа, вместо того, чтобы быть ее визитной карточкой и самой прибыльной территорией. И в этом тоже крылись предпосылки последующего разделения. Как сейчас говорят «большие черногорцы», «мы поняли, что сами сделаем лучше и быстрее», и прошедшие 10 лет это уверенно подтвердили.

Читайте также:  Российские туристы освобождаются от визы на целый год | черногория

Стремительный рост зарубежных инвестиций и запрос на капитальные вложения, с одной стороны, а также текущий внутренний спрос на инвестиции в недвижимость и решение персональных задач по расширению жилплощади каждой отдельной семьи за счет образовавшихся денег от продажи земель, с другой стороны, сдетонировали в сторону массового дикого, как здесь говорят, строительства, не дожидаясь урбанизации земель со стороны государства. Так получилось, что запросы капитала и населения на развитие и рост опередили текущий сложный и трудоемкий процесс урбанизации. Конечно, если бы этот процесс был запущен гораздо раньше, то в период с 2006 года по 2016 год не сложилась бы де факто ситуация такого рода.

III. Ситуация на 2016 год

По разным оценкам за 10 лет активного развития Черногории, включая, прежде всего, зарубежные инвестиции в строительный сектор  за счет заработанных ресурсов, незаконно было построено, по меньшей мере, несколько десятков тысяч объектов недвижимости, и государство встало перед выбором – снести данные строения, или придумать и на законодательном уровне закрепить гибкую процедуру легализации тех объектов, которые с учетом разных факторов и коэффициентов урбанизации и строительства возможно допустить к легализации.

В интересах населения, а также с целью пополнения бюджетных средств за счет сбора налогов и сборов с собственников незаконных объектов, что крайне необходимо Черногории сейчас, когда совершаются колоссальные инвестиции в развитие инфраструктуры, государство приняло взвешенное решение, и осенью 2016 года был принят Закон «О регулировании неформальных объектов» – ZAKON O REGULARIZACIJI NEFORMALNIH OBJEKATA (Objavljen u “Sl. listu CG”, br. 56 od 23. avgusta 2016).

IV. Правовое регулирование

Важно напомнить, что по Закону 2008 года «Об организации территорий и строительстве объектов» – ZAKON O UREDENJU PROSTORA I IZGRADNJI OBJEKATA (Objavljen u “Sl. listu Crne Gore”, br. 51 od 22.

avgusta 2008, 40/10, 34/11, 47/11, 35/13, 39/13, 33/14) – предусматривалось, что законными считаются объекты недвижимости, построенные до 2008 года, а новое строительство допустимо только на территориях, по которым принят Детальный урбанистический план (далее по тексту – «ДУП») с обязательным соблюдением следующего алгоритма:

  1. Принятие ДУП по данной территории.
  2. Получение от муниципалитета урбанистическо-технических условий (далее по тексту – «УТУ») на основе всех предусмотренных в ДУПе коэффициентов и правил.
  3. Подготовка и согласование Идейного проекта.
  4. Подготовка и согласование Главного проекта.
  5. Оплата «коммуналий» – сводного налога на строительство и подключение к сетям.
  6. Получение Разрешения на строительство.
  7. Строительство в соответствии с исходно-разрешительной документацией.
  8. Сдача завершенного капитальным строительством объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ни для кого не секрет, что с 2006 года было реализовано большое количество проектов с нарушением этого алгоритма по самым разным основаниям.

Классический пример, когда разрешение на строительство получалось на 2-3 этажное здание, а строили 5-6 этажное, и до введения института нотариата через простую форму сделки, которая оформлялась в суде, эти незаконные объекты недвижимости продавались без каких-либо оговорок счастливым собственникам, которые зачастую были уверены в том, что если объект недвижимости находится в гражданско-правовом обороте, и возможно зарегистрировать переход права собственности по данному объекту, то он автоматически является легальным, хотя в подавляющем большинстве случаев это было не так. Как результат, у многих собственников объектов недвижимости в Листе собственности указаны следующие обременения – «nema dozvolu» и/или «nema upotrebnu dozvolu».

Важно, что Закон 2008 года предусматривал необходимость сносить все незаконные объекты недвижимости, построенные с нарушением данного алгоритма, а незаконное строительство было признано государством уголовным преступлением, что до определенной степени сдерживало процесс нелегальной застройки, но не смогло его остановить.

Упомянутый выше Закон «О регулировании незаконных объектов» от 2016 года вступил в силу, но применяться должен был только после утверждения административных процедур и форм документов, которые с результатами аэрофотосъемки было предписано подготовить к 1 марта 2017 года. Потом этот срок перенесли до 31.07.2017, который также был отложен до конца 2017 года, и так и не начал этот Закон полноценно применяться.

Возникает вопрос, почему так произошло?

На самом деле, с юридической точки зрения, следует говорить о том, что между Законом 2008 года «Об организации территорий и строительстве объектов» и Законом 2016 года «О регулировании неформальных объектов» возникла коллизия права, которая действовала с сентября 2016 года до осени 2017 года.

В чем выражалась эта коллизия, и почему через год оба этих нормативно-правовых акта прекратили свое действие в связи с принятием нового Закона «О планировании территорий и строительстве объектов» ZAKON O PLANIRANJU PROSTORA I IZGRADNJI OBJEKATA (“Službeni list Crne Gore, broj 64/2017” od 6.10.2017. god).

Все очень просто, по Закону 2008 года «Об организации территорий и строительстве объектов», как указано выше, было запрещено строить без разрешения на строительство, а по Закону 2016 года «О регулировании неформальных объектов» возможно было легализовать любое строение, за определенными ограничениями, при этом не было ограничений по давности строительства такого объекта. Де юре коллизия именно в этом и состояла, что между законами не было законодательно установлено взаимосвязи, и по одному закону можно было легализовать то, что по-другому закону априори являлось  незаконным и подлежало сносу.

В результате правильно скорректированного законотворческого процесса государство привело регулирование к общему знаменателю, и с осени 2017 года действует новый Закон «О планировании территорий и строительстве объектов», в составе которого глава Х посвящена вопросу легализации незаконных или «бесправных» объектов, следуя терминологии нового закона. То есть по закону 2016 года они назывались по-сербски «неформальными», а сейчас «бесправными».

V. Отличие административной процедуры по легализации от административной госуслуги (на примере получения ВНЖ)

Вы или Ваш представитель, который оказывает услуги по сопровождению легализации незаконного объекта недвижимости, должны четко понимать, что в отличие от административной госуслуги,  когда в государственные органы подается пакет документов по списку, и их наличие фактически обеспечивает положительный результат (это формальный вопрос), административная процедура легализации отличается и сильно сложнее (сравним с хорошо всем известной госуслугой по оформлению ВНЖ):

– каждый земельный участок и объект недвижимости уникальны, с разными урбанистическо – строительными коэффициентами (индексами застройки и занятия объектом участка, площадью объекта, этажностью, назначением объекта недвижимости), в то время как все иностранцы в случае оформления ВНЖ с точки зрения государства одинаковые, поэтому в принципе нельзя говорить о шаблонном массовом калькировании процедуры легализации для всех объектов, как это происходит при оформлении ВНЖ (подается всегда один и тот же пакет одинаковых документов с гарантированным результатом, если нет технических ошибок);

– процесс получения госуслуги простой и монофазный, процедура легализации – многоступенчатая, сочетает необходимость представлять совокупность юридической и инженерно-строительной документации в объеме в зависимости от площади объекта;

– органы государственной власти имеют широкие полномочия, будут проверять объект на соответствие разным нормам законодательства, в том числе о планировании территорий в данной местности и строительстве (права на земельный участок, соблюдение установленных коэффициентов для данного земельного участка/ населенного пункта/ местности, площадь строения);

– на оформление ВНЖ можно подавать документы повторно, если был представлен неполный пакет документов или они в чем-то не соответствовали закону, а для процедуры легализации предусмотрен ли второй шанс подать документы по одному и тому же объекту?

Следовательно, процесс легализации – сложный многосторонний процесс, является административной процедурой, растянутой во времени, а не простая процедура сдачи и получения документов, как в случае с ВНЖ.

VI. Юридические аспекты и советы по легализации незаконных объектов недвижимости

Важно:

  1. Государство намерено легализовать большинство незаконных объектов или их частей, которые в принципе возможно узаконить, но это не произойдет автоматически со всеми объектами, заявленными к легализации.
  2. Заявление и пакет документов для легализации необходимо подать в установленный законом срок до 15.07.2018 года, иначе грозит снос незаконного объекта. Заявление нужно подать в указанный срок как для незаконных объектов, построенных на территориях, покрытых ДУП, так и построенных на землях без урбанизации. Во втором случае выносится решение о приостановлении процедуры легализации до момента принятия ДУП.
  3. Пакет документов для легализации зависит от площади строения: пороговые значения до 200 м2, до 500м2, свыше 500м2. И это логично, чем объект больше, тем потенциально он опаснее для третьих лиц, включая соседей.
  4. Заявить к легализации нужно все объекты или их части, которые не соответствуют главному проекту или построены вообще без исходно-разрешительной документации. Закон касается как частных домов, так и многоквартирных.
  5. В процессе легализации необходимо будет оплатить коммуналии, которые рассчитываются за каждый квадратный метр объекта с учетом коэффициента территории расположения объекта (ориентируйтесь в среднем на 100-150 евро/ 1м2).
  6. Если Вы беретесь за легализацию своего или клиентского объекта, необходимо досконально понимать процедуру легализации, алгоритм прохождения документов по инстанциям, следить за этим постоянно.
  7. Необходимо своевременно реагировать и обжаловать негативные решения органов государственной власти, если таковые будут приняты в отношении незаконно построенного объекта недвижимости.

 VII. Рекомендации и выводы

Если Вы не уверены в своих знаниях, или рекомендациях Вашего представителя, сначала следует провести независимую правовую экспертизу по данному вопросу, и получить заключение, в котором профессиональный и опытный юрист спрогнозирует все риски и перспективы, порекомендует оптимальный способ достижения нужного Вам результата – легализации незаконно построенного объекта. С такой дорожной картой Вы будете спокойны и уверены в своих действиях или действиях Вашего доверенного лица.

Закон новый, следовательно, административная и судебная практика по данному вопросу еще не сформированы.

В связи с этим повышается роль Вашего представителя, который должен уметь не только подать документы в окно и ждать, а по каждому вопросу быстро реагировать на возникающие проблемы, и иметь на каждом этапе «план Б» для преодоления любых трудностей в установленном законом порядке, которые в условиях широкого чиновничьего усмотрения в рамках административной процедуры, с оглядкой на потенциальную возможность ошибки, как следствия обычного человеческого фактора, могут привести к непоправимым результатам.

Вы знаете, я всегда пишу о том, что в простых административных госуслугах можно запросто обходиться без профессиональной помощи квалифицированного юриста, это квази-юриспруденция, сам человек или любой грамотный представитель в состоянии посредничать при получении этой госуслуги. Но административная процедура по легализации объекта недвижимости гораздо сложнее, поэтому в ваших интересах обращаться к профессионалам по данному вопросу.

Удачи всем вам в этом нелегком деле. Возникнут сложности или вопросы – обращайтесь, я всегда к Вашим услугам! 

+38267894811

ak@rudiaspora.me

Полное или частичное копирование материала без письменного согласия автора преследуется по закону

Пресс-служба Русскоязычной диаспоры Черногории

При использовании материалов ссылка на источник
www.rudiaspora.me является обязательной.

Все новости

Источник: http://www.rudiaspora.me/s/news/o-legalizacii-nezakonnyh-obyektov-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию