Все нюансы покупки недвижимости в черногории | черногория

Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Все нюансы покупки недвижимости в Черногории | Черногория

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5000 кв.м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в ДУП (детальный урбанизационный план).

С чего начать процедуру покупки

Недвижимость в Черногории сейчас предлагают многие риэлторы, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант.

Уже на этой стадии можно подписать предварительный договор и внести задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Возможность удаленного приобретения

В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий можно оформить в России, переслать по почте и затем перевести на сербский язык в Черногории. Это можно сделать у лицензированного переводчика – стоимость услуги составит около €15-20 за страницу формата А4.

Как добраться

В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.

Автомобиль

Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, можно пересечь границы:

  1. Беларуси, Польши, Словакии, Австрии, Венгрии, Сербии
  2. Беларуси, Польши, Германии,  Австрии, Венгрии, Хорватии
  3. Беларуси, Польши, Словакии или Германии,  Австрии, Италии – оттуда на пароме в Черногорию
  4. Из Санкт-Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.

Железная дорога

С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути составит от 54 до 60 часов. Также из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой. Для такого путешествия вам потребуется шенгенская виза.

Автобус

Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Беларуси и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран – Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.

Авиаперелет

Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании Аэрофлот, Montenegro Airline и S7. Черногорская компания Montenegro Airline совершает рейсы как в Москву, так и в Санкт- Петербург.

Помимо этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на которые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца составляет около €300, из Санкт-Петербурга дороже, примерно на €100.

Открытие банковского счета

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как со счета в вашей родной стране, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт.

Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При перечислении средств необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более €200.

Обычно перевод со своего счета в России на свой же счет в Черногории вопросов не вызывает. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу. В этих случаях документов о происхождении средств не требуют.

Предварительный договор

Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости.

Если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому пункт о внесении задатка должен быть внесен в договор, или с продавца необходимо взять соответствующую расписку.

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности).

Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

Заключение договора купли-продажи

Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности.

Подписи заверяются официальной печатью нотариуса. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости.

Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции («порезска управа») муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Она может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре.

В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.

После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, он подает документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости.

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие.

Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости.

Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию (“решение”), предшествует этому выход оценочной комиссии непосредственно на объект.

Оплатить данный вид однократного налога необходимо в течение 15 дней после получения квитанции. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя большинство компаний готовы предоставить такие услуги бесплатно.

Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору.

Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

  • Ознакомьтесь с личным опытом покупки недвижимости в Черногории

Государственная регистрация сделки

После окончательного расчета продавец дает нотариальное подтверждение, что оплата получена полностью, в случае отсутствия продавца в Черногории на тот момент. Покупателю достаточно предъявить нотариусу платежки банка о переводе средств на имя продавца.

Нотариус подает заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. После этого можно получить Решение кадастра и свидетельство о собственности (Лист непокретности).

Ипотека в Черногории

После кризиса получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно.

Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для иностранцев банки почти не предоставляют, но застройщики предлагают во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа или оплату по графику. До окончательного расчета имуществом можно пользоваться, но переоформить его на себя можно только после окончательной выплаты.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Особенности покупки различных типов недвижимости

Покупка строящегося жилья

В Черногории покупка строящегося жилья пользуется большим спросом. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования/соинвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

Правда, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Поэтому следует уточнить у застройщика, освобождается ли покупатель от данного налога.

  • Читайте материал о новостройках Черногории

Покупка земельных участков и строительство жилья

Несмотря на то, что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку иностранцам, процесс согласования и получения разрешения на строительство трудоемок и занимает много времени.

Для решения этого вопроса можно нанять специалиста. При наличии готового проекта все согласования можно получить буквально за один-два месяца (при утвержденном на эту территорию детальном урбанистическом плане застройки территорий).

Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого прежде всего надо получить Решение о местоположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Листа непокретности и плана из кадастра.

Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 500 кв. м, то обращаться следует уже в Министерство экономики.

Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство зданий не выше пяти этажей, так как Черногория находится в сейсмически активной зоне.

Решение о местоположении подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само Решение о местоположении таковым не является.

После получения Решения о местоположении следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т. д.). Все эти вопросы решает главный архитектор (обязательно должен иметь лицензию на работу в Черногории), который самостоятельно согласовывает их с остальными техническими службами.

Проект должен быть или заказан, или заверен в лицензированной проектной фирме.

Впоследствии Проект подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам, необходимость согласований с другими госучреждениями, определяется размер платежей (налогов на строительство) в бюджет и выносится решение о выдаче градостроительного согласования.

Описанная процедура получения разрешения на строительство включает в себя множество инстанций. Но уже более полутора лет назад принят закон, по которому все согласования  производят работники отделов урбанизма.

По нему владелец проекта должен общаться с властями всего три раза:

  • при подаче проекта на проверку
  • при подписании договора с мэрией (общиной) об оплате однократного налога на строительство
  • после оплаты налога – при получении строительного разрешения и разрешения на эксплуатацию объекта

Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.

Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства и оплаты всех необходимых платежей в соответствии с выданным разрешением – «Употребну дозволу». Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре.

Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма.

При строительстве жилого дома из кирпича и бетона себестоимость квадратного метра начинается от €400.

  • Читайте специальную инструкцию о том, как построить дом в Черногории
Читайте также:  Лечебные санатории в черногории | черногория

Аренда в Черногории

Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, можно для начала провести здесь отпуск, сняв жилье внаем, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Приличная квартира в приморском городе обойдется в сумму около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.

Найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно.

Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу».

Все-таки лучше побеспокоиться об аренде заранее и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору или в турфирму.

Еще один вариант – обратиться к доскам объявлений в интернете, где можно найти российских владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде.

Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.

  • Ознакомьтесь с новым важным законом, по которому недвижимость без разрешения на строительство в Черногории можно легализовать.

За помощь в написании статьи благодарим Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest, и Сергея Иванова, компания Com Bi Com.

Фото Familytravel.bg, Traveler.es, Montenegro-dom.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/15395.html

Недвижимость в Черногории: покупка и аренда

Черногория привлекает россиян как страна с близкой культурой, простым для изучения языком, мягким климатом и, конечно, Адриатическим морем.

Кроме того, российские граждане могут находиться в Черногории без визы в течение 30 дней или 90 дней суммарно в полугодие, пересекая границу каждые 30. К тому же процесс иммиграции достаточно прост.

Все это делает Черногорию для многих идеальной страной для приобретения дома или квартиры у моря.

Рынок жилья в Черногории многообразен: от небольших студий до просторных вилл. Большая часть городов и населения сосредоточена в прибрежной зоне.

Долгосрочная аренда жилья

Стоит отметить, что большинство черногорцев и наших соотечественников, проживающих в Черногории, живут за счет сдачи недвижимости в аренду.

Далеко не все объекты представлены в интернете, поэтому оптимальный вариант — предварительно забронировать на пару недель квартиру, сдающуюся посуточно (например, здесь), и заниматься поиском уже на месте.

Цены на такое бронирование не в туристический сезон (октябрь-апрель) зачастую ниже на 30% по сравнению с летним периодом, поэтому со многими хозяевами квартир можно договориться об особых условиях.

Что касается долгосрочной аренды, конечно, можно воспользоваться услугами посредников (зачастую русскоязычных) из агентств недвижимости, обратившись со своим запросом и потратив меньше времени и сил. Но для тех, кто хочет решить вопрос размещения самостоятельно, мы расскажем о лучших источниках для поиска жилья в Черногории.

Где искать

  • Доска объявлений Realitica — этим порталом активно пользуются местные. Здесь размещены объявления как от агентств, так и от частных лиц. Интерфейс сайта доступен, в том числе, на английском языке.
  • Сайт Nekretnine365 — по сути, как и Realitica, доска объявлений. Доступен интерфейс на английском языке.
  • Tender Oglasi — аналог «Авито» или «Из Рук в Руки». Плюс: можно найти множество объявлений напрямую от хозяев. Минусы: нет поисковой формы, недвижимость на аренду и на продажу не разделена, сайт на сербско-хорватском языке. Мультиязычная система представлена автоматическим переводом.
  • Поиск через “живые контакты” в Черногории. Буквально на каждом углу в популярных районах можно встретить вывески о посуточной аренде — у собственников этих помещений можно поинтересоваться, сдает ли кто-то в округе жилье на долгий срок. Черногорцы — народ добродушный и открытый. А сарафанное радио никто не отменял.

О ценах

Средние цены на долгосрочную аренду в прибрежных городах Черногории:

  • Небольшая студия/однокомнатная квартира (25-40 кв. м.) — 200 евро в месяц.
  • Двухкомнатная — 350 евро в месяц.
  • Отдельный дом (150 кв. м.) — 850 евро в месяц.

Цены в Никшиче, Цетинье ниже (в среднем, 160 евро в месяц за студию или однокомнатную квартиру), но особым спросом недвижимость вне прибрежной зоны не пользуется из-за плохо развитой инфраструктуры. Аналогичные цены можно встретить в Подгорице — столице страны.

Покупка недвижимости

Где искать

Значительная часть предложений по покупке жилья в Черногории сосредоточена в руках риелторов. Комиссия по сделке составляет 3-6%. Русскоязычных агентств недвижимости в Черногории не сосчитать.

Самостоятельно найти недвижимость для покупки можно на следующих сайтах:

О ценах

Средняя цена за квадратный метр нового жилья по всей Черногории по данным службы статистики страны составляет 1 081 евро. При этом самым дорогим регионом остается Будва — 1 468 евро/м2. Самым дешевым — Никшич — 550 евро/м2.

 Вполне возможно приобрести однокомнатную квартиру в Герцег-Нови в пешей доступности до берега моря (кухня-гостиная и спальня, 40-45 м2) за 55-60 тысяч евро. Двухкомнатная квартира (75-80 м2) в радиусе 5 км от города Котор, внесенного в список культурного наследия ЮНЕСКО, обойдется, в среднем, в 85 тысяч евро.

 Любители аутентичной и проверенной временем архитектуры могут найти предложение на покупку отдельного каменного дома в районах Боко-Которской бухты в пределах 150 тысяч евро (110-140 м2).

Недвижимость, расположенная в городах вне прибрежной зоны (над уровнем моря), продается по более низким ценам. К примеру, в Цетинье, 2-комнатные апартаменты площадью 74 м2 в новом доме обойдутся в 64 тысяч евро. Небольшие студии (25м2) в Подгорице, в среднем, предлагаются за 26-30 тымяс евро.

Налог и ВНЖ

В течение 15 дней после заключения сделки покупатель обязан заплатить налог в размере 3% от реальной стоимости жилья государству.

https://www.youtube.com/watch?v=MSbfV-q-hjc

В 2015 году вступила в силу новая редакция “Закона об иностранцах”, одно из положений которого подразумевает приобретение иностранным гражданином недвижимости как основание для получения ВНЖ.

Тем не менее, бюрократические сложности не позволяют на данный момент воспользоваться этим законом — правительство так и не определилось с минимальной стоимостью купленного объекта недвижимости, который даст право получить продлеваемый ВНЖ (Privremeni Boravak).

Основным вариантом получения разрешения на проживание является трудоустройство или открытие компании. Последним способом — бизнес-иммиграцией — пользуются большинство наших соотечественников.

Открытая компания может и не вести никакой деятельности, придется просто сдавать нулевую налоговую отчетность и платить небольшие отчисления (в среднем, 120 евро + от 50 до 100 евро — услуги бухгалтера).

На черногорском рынке существует множество компаний, оказывающих помощь в открытии организации и в последующих бухгалтерских услугах. Средние расценки на помощь в регистрации юридического лица — 270-350 евро. Минимальная зарплата составляет 193 евро в месяц.

На что обратить внимание

Можно бесконечно говорить о плюсах приобретения или аренды жилья в Черногории да и, в целом, жизни в этой стране — сравнительно низкая стоимость недвижимости, горы, море, фрукты, изумительная кухня… Но есть нюансы, на которые стоит обратить внимание перед тем, как решиться вложить деньги в недвижимость страны и заключить сделку.

  1. В большинстве домов в Черногории нет центрального отопления. Климат страны мягкий, зимы не холодные. Днем +13, ночью +8 на побережье, +10 и +1, соответственно, в горах.

    Население в основном использует электрические нагреватели и кондиционеры с подачей теплого воздуха. Электричество в стране не дешевое — в летний сезон средний счет составляет 30 евро.

    Стоит ориентироваться на сумму примерно в 1,5 раза больше для зимнего периода.

  2. В большинстве квартир и домов кухня объединена с гостиной. Поэтому, если в объявлении говорится об однокомнатной квартире, это означает наличие кухни-гостиной и отдельной спальни.

  3. При осмотре объекта нужно внимательно проверять стены и окна.

    Климат в Черногории очень влажный, во многих домах отсутствует должная для данных условий вентиляция, отсюда и главная проблема жилья — следы сырости.

    Лучший период для покупки или долгосрочной аренды — дождливый зимний сезон. Если хозяева задумают покрасить стены, чтобы замаскировать проблемы, то тайное станет явным очень быстро!

    Главная

Источник: https://pora-valit.livejournal.com/4459788.html

Долгая дорога к черным горам. Опыт покупки жилья в Будве

Балканские страны красивы и колоритны до сумасшествия. Именно это заставляет простить черногорцам их высокие цены на курортное жилье.

Те русские, кто уже возвращается в Черногорию, “как к себе домой” или как бывалые туристы, снисходительно смотрят на новичков, возгласы которых “Смотри, как красиво!” горделиво принимают на свой счет.

Личным опытом покупки квартиры в Черногории с нами поделилась Наталья.

– Мы искали квартиру в Черногории в течение двух лет – это означает два летних отпуска, полностью потраченные на подбор варианта! А перед тем как начать выбирать, мы года 3 или 4 просто ездили по стране, смотрели, выбирали место, где нам захотелось бы остаться. В итоге, больше всего понравилось в Будве и окрестностях.

Почему? Потому что этот город оптимален по всем параметрам: зимой жизнь не вымирает, все работает круглогодично – рестораны, магазины – приезжай, когда хочешь. Здесь постоянно живут англичане и многие русские. Город очень удачно расположен: от аэропорта Тиват – всего 20-30 минут на машине.

Масса пляжей вокруг, в том числе в пешей доступности.

Муки выбора и удвоение бюджета

– Изначально мы начали свое путешествие по Черногории из Будвы, – продолжает свой рассказ Наталья. – Отдыхали там, снимая на лето апартаменты. Сразу же перезнакомились с местными. И потом, уже много поездив по стране, пришли к выводу, что этот город для нас – самое комфортное место.

Когда наконец-то решили купить квартиру, то изначальный мотив был самый что ни на есть классический: просто чтобы летом останавливаться не в чужой, а в своей собственной квартире.

Сначала мы планировали уложиться в бюджет €50-60 тыс. Для Черногории это средний бюджет, ближе к нижнему порогу.

Мы подумали: зачем нам брать что-то дорогое? Мы ведь не собираемся жить там постоянно, и семья небольшая, сын вырос, чаще всего отдыхаем с мужем вдвоем.

Но потом начали смотреть варианты… И бюджет увеличился до €96 000. Мы пересмотрели очень много квартир. И вот за эти деньги мы купили небольшую однокомнатную с видом на море. Конечно, не первая линия, но до моря – минут 7 пешком.

——————–
“Курортный сезон в Черногории длинный и позволяет заработать на аренде, если квартира хорошая и удобно расположена”
——————–

У самого моря “квадрат” стоит €3000-3500, это даже не зависит от района. Чем дальше, тем дешевле. В среднем квартиры в новых домах сейчас продаются от €1800 за кв.м. В районе Бара дешевле – около €1200 за кв.м. Вторичка – дешевле. Если бы мы покупали сейчас, то заплатили бы на €2-3 тыс. меньше, чем три года назад.

Естественно, когда выбираешь вдумчиво, то итогом принятого решения становится, как говорят юристы, целая совокупность обстоятельств. Во-первых, качество строительства именно этого дома было самым лучшим на тот момент в том месте из всего, что мы видели.

Во-вторых, дом был уже сдан, с готовыми документами и готовой отделкой, но – на первичном рынке, от застройщика. Это было почти 3 года назад, и новых завершенных домов в принципе было не так уж много. Да, нам пришлось потратить почти в два раза больше денег, чем мы рассчитывали.

Но очень прельстило соотношение “цена-качество”.

Новый дом, хорошее качество ремонта, натуральный паркет, кондиционер, терраса, лифт, полностью оборудованный санузел, и вид на море! И еще один серьезный плюс: дом так расположен, что перед нашими окнами по крайней мере в ближайшие пару десятков лет точно никто ничего не построит, потому что там находится здание государственного учреждения.

Плюсы и… нюансы

– Я, например, совершенно точно не хотела рассматривать варианты на вторичном рынке, потому что не хотелось заниматься ремонтом, – говорит Наталья. – С одной стороны, это было бы дешевле, с другой – покупая вторичку, ты все равно будешь делать ремонт, как ни крути. А здесь – все новое, никто еще не жил. Поставил мебель – заходи и живи.

Наши 44 метра – это маленькая квартира с отдельной спальней. Чтобы приезжать отдыхать, это хороший вариант. Но если бы мы думали переехать сюда жить, то хотелось бы помещение побольше. Даже когда мы с мужем вдвоем, а тем более втроем с сыном, уже хочется большего комфорта. Ну а когда я приезжаю сюда зимой одна по делам на неделю-другую, мне вполне хватает.

——————–
“Покупая вторичку, ты все равно будешь делать ремонт, как ни крути. А здесь – все новое, никто еще не жил. Поставил мебель – заходи и живи”
——————–

Дом был достроен где-то за полгода до того, как мы купили эту квартиру. К моменту нашего появления он был уже частично заселен. Въезжали люди, которые вкладывались на этапе строительства.

Так вот, как мы узнали из разговоров с нашими соседями, они платили цену не ниже, чем мы, хотя мы покупали готовое, а они – на этапе проекта и котлована.

Дело в том, что за годы кризиса цены в Черногории немного упали, и нам просто повезло.

В нашей квартире, как и повсеместно в Черногории, конечно, нет отопления. Зимой все греются или кондиционерами, или электрическими обогревателями – покупают сами, какой кому нравится. Но зима здесь теплая: в этом году в январе, например, никакое отопление было не нужно, было комфортно и так.

А вот в ноябре прошлого года – да, было прохладно, включали. Электричество и воду, как и везде в Европе, оплачиваем по счетчику, если есть потребление – платим, если нет – нет. Но за услуги управляющей компании нужно платить независимо от того, живешь ты там или нет. Это – уборка подъезда, охрана, лифт.

Но оплачивать можно раз в полгода или даже год, приехал – заплатил, нет никаких штрафов.

А что вокруг творится?

Соседи по дому – в основном русские. Покупают в таких домах и богатые черногорцы, но их мало. Есть немного сербов. И несколько иностранных семей из Европы – французы, итальянцы. Жители Северной Европы предпочитают покупать в Черногории дома, а не квартиры. Поэтому соседей-скандинавов у нас нет.

Зато вокруг развиваются истории россиян, на глазах кардинально меняющих свои биографии. Моя соседка купила две квартиры в Черногории, продав квартиру в Москве. Одна из ее квартир – в нашем доме, маленькая студия 38 кв.м. Она живет в Черногории в несезон – полгода, с октября по апрель.

А с наступлением тепла переезжает в Россию, сдавая свои черногорские квартиры московским друзьям и родственникам. Расчет прост: в теплое время года можно более-менее комфортно жить и в России. Зиму же, когда жизнь и в Петербурге, и в Москве – особенно для пожилого человека – превращается в муку и подвиг, можно прекрасно и комфортно провести в теплых краях.

А курортный сезон в Черногории длинный, и он позволяет заработать на аренде, если, конечно, квартира хорошая и удобно расположена.

——————–
“Будва – оптимальное место: все работает круглогодично – рестораны, магазины – приезжай, когда хочешь”
——————–

Другая моя соседка – из Новосибирска. Семья: женщина с ребенком и ее мама. Сразу стали жить постоянно. Ребенок пошел в местную школу в Будве, правда, первый год учится в русском классе. Но они уже наняли ему преподавателя по сербскому, и со следующего года мальчик пойдет в нормальный сербский класс.

Как они совершенно правильно рассудили, в какой стране живешь, тот язык ты и должен знать, а иммиграция предполагает погружение в среду. Дама оформила открытие фирмы, получила ВНЖ, правда, пока что присматривается, ищет бизнес-нишу.

Как человек с активной жизненной позицией, она хочет там работать и заниматься бизнесом, но такие вещи требуют определенной пристрелки.

Беседовала Юлия Лозовская, специально для ee24.ru

Источник: http://ee24.ru/montenegro/experience/dolgaya-doroga-k-chernym-goram-opyt-pokupki-zhilya/

Непростой выбор Недвижимости в Черногории (все похожее -но разное)

Поделится c друзьями * Spread the love *Лайк, упоминание или +1 нашего поста сделает нас счастливыми!!!

Цены на вторичную недвижимость в Черногории за время кризиса вернулись к уровню 2004–2005 гг. Для покупателя это звучит весьма заманчиво, но, подбирая квартиру или дом, необходимо учитывать особенности местного вторичного рынка, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

Все очень похожее но все равно разное…

Главное, что привлекло в Черногорию первых покупателей недвижимости, – цены. Лет шесть-семь назад, еще до обретения государством независимости, дом на побережье можно было купить всего по 1000 евро за 1 кв. м.

Правда, нового строительства тогда практически не было, а на вторичном рынке предлагали в основном объекты весьма низкого качества. Чаше всего – квартиры времен социализма с устаревшими планировками и старые деревенские дома, нуждающиеся в ремонте, однако любителей дешевизны это не останавливало.

Главное, что интересовало российского покупателя, – близость к морю, востребованный район (Будванская Ривьера и Которская бухта) и низкая цена.

https://www.youtube.com/watch?v=4Jmy7Eva-EU

В ответ на спрос резко выросло число предложений на рынке новостроек, постепенно улучшалось и качество строительства, и инфраструктура. Цены быстро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке значительную часть предложений составили недавно построенные, но уже перепродающиеся апартаменты.

Однако для Черногории, с существующим уровнем инфраструктуры и сервиса, эта цена явно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье можно купить за меньшие деньги. Благодаря коррекции, произошедшей на черногорском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса в 2009 г., стоимость стала больше соответствовать качеству.

Важно отметить, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории сейчас находятся на разных стадиях строительства. Поэтому тем покупателям, которые не готовы ждать месяцы, а то и годы до завершения стройки, по сути, остается только один выбор – вторичный рынок. И дать промашку никак нельзя!

Смена ориентиров

Цены снизились до уровня 2004–2005 гг., при этом покупатель сегодня получает за те же деньги гораздо более качественные и удобные объекты.

«Сейчас предложения на рынке достаточно дифференцированы, в силу развития этого сектора за последние несколько лет. Тем не менее, больше всего предложений относится к вторичному рынку. В основном вторичная недвижимость в Черногории уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, особенно когда речь идет о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».

Разброс цен на вторичном рынке очень большой, поскольку предложения очень разнородны. Стоимость зависит от многих факторов, таких как местоположение, удаленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, качество строительства, наличие инфраструктуры, и др.

«Сегодня минимальный ценовой порог для вторичного жилья составляет 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро».Такая ситуация на рынке недвижимости, привлечет покупателей с бюджетом до 100 000 евро – при том что еще недавно они не могли рассматривать Черногорию в качестве возможного направления для покупки дома для отдыха.

Новое вторичное

Стремление покупать по принципу «что дешевле» всегда сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск затягивания сроков и отказа девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь очевидны и требуют от покупателя хорошего знания местного законодательства и технических аспектов строительства.

В Черногории до недавнего времени застройка велась хаотично, планы урбанизации территории в большинстве общин были утверждены только в прошлом году.

Даже сейчас из-за бюрократических проволочек застройщикам требуется не меньше года, чтобы пройти многочисленные инстанции и получить разрешение на строительство, а еще недавно этот срок мог быть и больше! Поэтому некоторые девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.

Часто дома возводились на землях сельскохозяйственного назначения или в заповедных зонах. Также нередко нарушались ограничения по высотности и площади зданий.

В большинстве случаев проблему с документами удавалось решить, но есть риск того, что необходимые бумаги до сих пор не приведены в соответствие с планом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены.

А это значит, что объект сохраняет статус нелегального и может быть снесен. Несколько таких показательных сносов уже произошло.

Продажа любой недвижимости за любые деньги

«Согласно новому закону, без оплаты коммуналий невозможно получить разрешение на строительство, Раньше коммуналии можно было оплачивать после того, как дом построен, и некоторые недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на покупателей». Тарифы в каждой общине свои и составляют от 10 до 20% от стоимости строительства – сумма существенная, и о необходимости такой «доплаты», конечно, лучше знать заранее.
«Процесс приведения строительных норм и правил в законодательное русло в Черногории находится в начальной стадии. Каждый год появляются новые акты, подзаконы, дополнения, направленные на борьбу с несанкционированной застройкой. Без соответствующей подготовки в них сложно самостоятельно ориентироваться. Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, лучше всего прибегнуть к помощи профессионалов – юристов или риэлторов».

Дома с историей

Наиболее существенно падение цен сказалось на домах старого жилого фонда. «Хороший старый дом недалеко от моря, который раньше стоил около 1 млн евро, теперь можно купить за 400 000–600 000 евро. Дома, которые требуют серьезной реконструкции, стоят еще дешевле

У вторичной загородной недвижимости в Черногории есть ряд технологических особенностей. Многие дома построены без фундамента, стены возведены прямо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и часто – вентиляционных систем, поскольку коренные жители традиционно предпочитают держать окна открытыми.

«Многие черногорцы строили жилье для себя, что называется, «по-домашнему», из подручных материалов, без четкого продуманного плана, документации, и основная масса таких домов невысокого качества.

  Возможны некоторые скрытые дефекты, для выявления которых необходим строительный опыт или участие специалиста в оценке».

Несмотря на все это, основным фактором, влияющим на решение о покупке вторичного жилья, по-прежнему служит хорошее расположение дома, близость к морю. Некоторые готовы купить ветхий дом, снести его и построить новый.

Но в этом случае необходимо точно знать, что такое решение экономически оправданно. Следует также помнить, что иностранные физические лица имеют право приобретать в Черногории дом с участком площадью не более 5000 кв. м.

К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черногории особенно (из-за того что это молодой и не вполне урегулированный рынок) необходимо подходить с большой осмотрительностью: проверять документы на собственность, наличие разрешения на строительство и уплату налогов, не ограничиваться оценкой качества строительства «на глазок» и не экономить на услугах юриста. В то же время низкая цена далеко не всегда означает, что у дома обязательно есть какие-то скрытые недостатки. Ксения Хохрякова напоминает, что целью может быть срочная продажа – и поэтому владелец идет на ценовые уступки. Например, многие сербы сейчас стремятся продать свои дома в Черногории и перебраться в Сербию.

Источник: https://darun.ru/wps/neprostoj-vybor-nedvizhimosti-v-chernogorii-2010-vse-poxozhee-no-raznoe/

Черногория – отзыв

О Черногории в интернете можно найти много информации.

Страна популярна у выходцев из стран СНГ – множество недвижимости куплено гражданами России и Украины,многие живут уже годами и довольны страной и своей жизнью в стране, ну и естественно много наших соотечественников отдыхают здесь.

Я не хочу повторяться по поводу красот страны, достопримечательностей, жителей и прочего, но наверное совсем это оставить без внимания не получится.

Постараюсь кратко написать основное, что мне кажется важным, и надеюсь мой отзыв будет вам полезным. Если кого-то интересует что-то конкретное – обращайтесь – отвечу на все вопросы.

Итак.

В этой стране мы с семьей отдыхали, потом решили переехать сюда жить, потом пробовали здесь вести бизнес, потом мы её покинули, а потом мы решили вернуться и всё таки покорить эту страну – остаться здесь навсегда)

Личное моё отношение к ней на грани невроза – я не могу жить долго в Черногории, потому что мне здесь скучно (не подумайте я не являюсь заядлой тусовщицей или светской львицей))) , но я не могу жить долго вне её, потому что нигде не нахожу той умиротворённости и спокойствия.

В общем страна очень красивая, здесь отлично с экологией, продуктами и людьми. Отдыхать здесь хорошо, приятно и комфортно если вы не рассчитываете на отличный сервис. Есть множество нюансов каждого отеля и виллы, но это читать нужно в других отзывах.

Важно! -Хочу обратить внимание, что любой русский (для черногорцев всё население СССР русские))) у черногорцев рассматривается как потенциальный богач и ведут они себя соответственно, так что если с вами кто-то сильно дружит нужно (обязательно!!!) проверять его-её на вшивость…

Но сами по себе черногорцы, живущие на побережье очень доброжелательные, приятные и отзывчивые, очень любят детей (ни одного ребёнка без внимания не оставят), смею предположить, что и животных – мой кот был очень популярен)

В Черногории очень хорошие продукты, прекрасное, чудесное море (кстати! – самое чистое в мире, так как пополняется горными реками), чистые реки, разнообразные пляжи (есть нудистский остров – пляж), само побережье можно объехать за день), также много православных святынь, есть горнолыжный курорт (не самый лучший, но есть!)

Для любителей активного отдыха страна самое то – можно везде остановиться в любое время года, арендовав машину можно совместить все интересы и предпочтения всех жителей семьи даже за очень короткое время.

Это что касается отдыха кратко. Что касается бизнеса – всё намного сложнее.

Каждый новый бизнес воспринимается очень ревниво со стороны местного населения, рассчитывается на выкачку денег из вас (иногда достигает грандиозных размеров), ну и сами местные любой новый вид бизнеса не очень воспринимают скорее всего из-за своего не сильно высокого материального статуса и консервативности (лично я так считаю).

То есть аферистов в ситуации налаживания своего дела в этой стране можно найти множество, а если ещё и прибавить их медлительность – это просто кошмар.

Что-то добиться, оформить невероятно трудно, людей которые знают и ХОТЯТ понимать русский очень мало и это количество с каждым днём уменьшается.

Язык сам по себе не очень трудный – это наверное самоё лёгкое задание на пути к комфортной жизни в Черногории.

Ну и самый страшный минус для меня лично – это … дождь. В основном он начинается осенью и идет почти всю зиму, были кончено и осени без дождей, было и лето с дождями, но это скорее как исключение. В основном дождь идет почти всю зиму…

Я на каждый минус придумываю себе плюс – дождь идёт, зато мандарины, апельсины, гранаты, лимоны в саду) и так далее. Ещё один минус – некоторые города зимой просто вымирают! То есть там очень очень мало населения и это сразу бросается в глаза, когда уезжают туристы.

Ребёнок наш был очень доволен школой – до обеда на море, после обеда в школу, дети очень коммуникабельны – никто не акцентирует внимание, что ты не черногорец, нет никакой дискриминации (это кстати очень серьёзный показатель – дети адаптируются быстро)

По поводу покупки недвижимости из собственного опыт сказать ничего особо не могу, потому, что пока мы это не прошли до конца, но предлагают недвижимость тут все и всем. Все черногорцы что-то продают – дом, участок, апартаменты и прочее… Есть кстати хороший сайт Черногория сегодня- (ссылки здесь нельзя указывать) там можно узнать множество полезной и нужной информации о стране

Я написала немного сумбурно, но от души) Сказала о главном плохом и хорошем (не обо всём конечно), но если возникнут вопросы – обращайтесь – отвечу на все)

Источник: https://irecommend.ru/content/na-foto-raznaya-chernogoriya-zdes-my-otdykhali-prosto-zhili-delali-biznes-uezzhali-i-snova-v

Эксперт: вряд ли все побегут покупать недвижимость в Черногории | Rusbase

Как изменится спрос на жилье в стране в связи с законом о предоставлении вида на жительство владельцам недвижимости

Правительство Черногории решило выдавать владельцам недвижимости вид на жительство – проект соответствующего Закона об иностранцах был одобрен в конце минувшей недели. Этот закон впервые всесторонне регулирует пребывание иностранцев на территории Черногории, получившей независимость восемь лет назад. В тексте, в частности, прописаны все нюансы получения иностранными гражданами резидентского статуса. RB.ru узнал у экспертов, привлечет ли это решение властей новый спрос со стороны россиян, а также какое жилье на море можно купить за 1 миллион рублей. Министр внутренних дел Черногории Абид Црновршанин считает, что принятие данного закона должно повлечь за собой приток инвестиций в недвижимость страны. До этого собственники жилья могли оставаться в Черногории только 90 дней подряд – по истечении этого срока им приходилось выезжать на территорию других стран и только потом въезжать обратно. Теперь владельцы жилья в Черногории будут получать вид на жительство сроком до года, и он будет продлеваться до тех пор, пока недвижимость остается в собственности. Одобренный (а фактически – принятый) закон вступит в силу либо с начала 2015 года, либо с момента публикации в Служебном листе Черногории (а это уже осень 2014 года). Пока не озвучена нижняя планка стоимости недвижимости, при которой будет предоставляться вид на жительство.

Эксперты: Черногория была и будет популярна у россиян

Черногория, отмечает руководитель портала европейской недвижимости ee24.ru Анастасия Гришина, у всех на устах, потому это чуть ли не единственная страна Европы, где хорошо относятся к россиянам. Черногория не один год присутствует в топ-10 европейских стран, где россияне покупают недвижимость.

Согласно исследованию поисковых запросов “Яндекса” о покупке зарубежной недвижимости за 2013 год, проведенному порталом ee24.ru, Черногория стала третьей страной, обогнав Германию, Грецию, Францию, Италию и ряд других европейских стран.

В первом квартале 2014 года Черногория заняла пятое место, ее обошли Германия и Турция.

“Примерно 90% россиян едут на море, реже – на горнолыжные курорты. По сравнению с прошлым годом, активность россиян – точнее, русскоговорящих – снизилась. При этом они интересуются покупкой чаще не самого дешевого жилья. В прошлом году акцент спроса был либо на супердешевые квартиры, либо на дорогие, средний сегмент (от 100 тысяч до 200 тысяч евро) почти выпадал. Сейчас спрос направлен на средний сегмент и люкс. Основное количество покупателей – от 35 лет и старше”, – рассказывает Анастасия Гришина. В общей сложности, добавляет эксперт, в 2013 году на первичном рынке иностранным покупателям было продано 852 объекта. Рост показателя по сравнению с прошлым годом более чем впечатляющий – 70%.

“Черногория всегда пользовалась популярностью у россиян с точки зрения приобретения зарубежной недвижимости. Подобное положение вещей в последнее время не изменилось кардинальным образом.

Сейчас рынок курортной недвижимости Черногории характеризуется стагнацией цен и большим выбором объектов.

Россиян здесь прельщает возможность сезонного отдыха на “своей территории”, – добавляет генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

Другая точка зрения: Черногория зарекомендовала себя как неликвидный рынок

Эксперты компании Indriksons.ru отмечают увеличение спроса среди российских инвесторов на недвижимость за рубежом – несмотря на увеличение вводимых санкций ЕС против России.

Санкции направлены на сектора энергетики и финансов и вряд ли они смогут кардинальным образом повлиять на инвестиционные настроения россиян в сфере недвижимости, вызвать резкое снижение интереса и спроса.

Граждане РФ по-прежнему активно инвестируют в недвижимость устойчивых стран – Великобритании, Германии и Франции.

“Что касается получения ВНЖ в Черногории, согласно результатам опроса, проведенного нашей компанией, среди российских покупателей жилой недвижимости за рубежом в этом заинтересованы менее 5%. Россияне давно поняли, что ВНЖ – всего лишь дорогостоящая шенгенская виза, которая не дает права на быстрое получение паспорта гражданина ЕС. А для многих именно паспорт является основной целью. Справедливо заметить, что некогда Черногория занимала лидирующие позиции по покупке недвижимости среди россиян. Сегодня от былого спроса не осталось и следа. Рынок недвижимости Черногории упал в 2008 году и с тех пор на нем фиксируются лишь единичные сделки. Рынок зарекомендовал себя как неустойчивый и неликвидный. На сегодняшний момент маловероятно, что инвесторы в стабильные рынки сменят приоритеты в сторону Черногории”, – говорят в Indriksons.ru.

Санкции против России не повлияли на решение правительства Черногории

Данный законопроект обсуждался еще в начале текущего года, до того, как появились даже туманные перспективы санкций, напоминает Мария Литинецкая. Для европейских стран, которые остро нуждаются в иностранных инвестициях, это обычный ход. “В той же Португалии любой состоятельный человек из стран за пределами ЕС может претендовать на ВНЖ.

Одно из оснований – покупка недвижимости стоимостью не менее 500 тысяч евро (это может быть не один объект, а несколько)”, – рассуждает эксперт.

“Если судить по опыту других стран (Греции, Болгарии, Португалии и Испании), которые в 2013 году вошли в число европейских стран, предоставляющих ВНЖ при покупке недвижимости, то их экономический эффект не заставил себя ждать: деньги от состоятельных инвесторов потекли рекой, превзойдя все ожидания чиновников.

Сейчас стоит подождать и посмотреть, как далее будут разворачиваться события с принятием закона о ВНЖ в Черногории. Рост инвестиций в эту страну будет и со стороны россиян в том числе. В данной политической ситуации клиенты все равно активно присматривают себе недвижимость в Европе.

Говорить, что все на 100% побегут покупать жилье в Черногорию, мы не можем, да и скорее всего, такого не будет. Однако вероятность того, что состоятельные клиенты обратят свой взгляд на такие страны, безусловно, есть”, – отмечает Анастасия Гришина.

Чтобы сэкономить, лучше купить землю или обратиться к застройщику

Цены на жилье в Черногории, по словам Анастасии Гришиной, начинаются от 20 тысяч евро – это квартиры-студии или заготовки для домов, в которые надо еще вкладывать. Нижний сегмент – 30-50 тысяч евро. Клиенты обычно покупают недвижимость стоимостью до 100 тысяч или же уже от 300-400 тысяч и выше.

Самая высокая средняя цена новых квартир в последнем квартале 2013 года зафиксирована в Будве – 2455 евро за квадратный метр, а наименьшая в Никшиче – 582 евро. Средняя цена за квадратный метр в Подгорице составила 1113 евро, в Баре – 1016 евро, в других городах совокупная стоимость в среднем была 629 евро.

“На текущий момент одно из самых дешевых предложений в Черногории – полностью меблированная квартира-студия площадью 16 квадратных метров за 20 тысяч евро. Она расположена в Сутоморе, в 500 метрах от пляжа”, – говорит Мария Литинецкая.

“Людей, покупающих дорогие объекты, в принципе меньше, чем тех, кто может позволить себе дешевую квартиру на море. И, безусловно, на снижение массового спроса повлияли и ситуация с Украиной, и временное падение рубля. Важный момент.

Все ждали выхода нового закона об иностранцах, в котором должна была быть информация о возможности получения ВНЖ за покупку недвижимости в Черногории на определенную сумму. Покупать недвижимость для жизни в Черногории лучше всего в районе города Бар.

Желающие сэкономить могут приобрести землю или сразу обратиться к застройщику – строительство дома обойдется дешевле, нежели покупка. При этом первая линия – не самый лучший вариант: как ни странно, море надоедает, а ветра и вовсе делают жизнь невыносимой”, – комментирует Анастасия Гришина.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Источник: https://rb.ru/article/ekspert-vryad-li-vse-pobegut-pokupat-nedvijimost-v-chernogorii/7366847.html

Ссылка на основную публикацию